Pour bien vendre, il faut bien estimer … mais comment évaluer une propriété ?
Méthode par comparaison
Une estimation résulte le plus souvent de l’application de la méthode par comparaison. Elle consiste à apprécier la valeur du bien à l’aide de comparaisons avec les prix de vente de biens identiques ou tout au moins similaires. Si mon voisin vient de vendre une maison ressemblant à la mienne, son prix de vente est proche de l’estimation de ma propriété.
L’accès aux données pour comparer
Si notre profession conserve un accès à des outils et données techniques très fournies sur l’ensemble des ventes, les services de l’Etat ont ouvert en avril 2019 un site révélant des informations qui lui ont été transmises par les notaires :
https://app.dvf.etalab.gouv.fr
(Vous pouvez cliquer sur le lien ci-dessus)
Toute personne peut dorénavant accéder à ces informations précieuses. Il est désormais possible de connaître le prix auquel s’est vendu la maison de son voisin … et de profiter d’une base de données pour comparer sa maison avec les biens vendus sur le même secteur géographique.
Lorsque l’activité immobilière est dynamique sur un secteur géographique dense en logements, les termes de comparaisons sont nombreux et par conséquent, l’estimation d’un bien est facile.
Mais c’est n’est pas toujours le cas et notamment dans des secteurs ruraux où le marché immobilier est moins tendu. L’expertise peut-être plus délicate faute de données pertinentes.
Critères de comparaison
– La situation : C’est le critère le plus déterminant pour évaluer un bien immobilier. Force est de constater qu’une surface habitable n’a pas la même valeur dans le centre de notre commune de Combourg que dans celui de la ville de Rennes. Dans notre campagne, la valeur viendra souvent de la proximité des services.
– L’état : Il convient d’apprécier l’état de la construction et la conformité des aménagements aux normes en vigueur (notamment pour un système d’assainissement d’une maison). Ces particularités doivent faire l’objet de diagnostics qui ne sont pas toujours obligatoires mais souvent opportuns … La nécessité de financer des travaux de rénovation affectent nécessairement le prix de vente.
Nous rappelons qu’il est possible d’obtenir des aides financières pour réaliser ces travaux. Ces aides sont notamment proposées dans les communes labellisées « Petite Cité de caractère » comme Combourg ou Bazouges-la-Pérouse.
– Particularités juridiques : Un droit de passage grevant la propriété ou des règles d’urbanisme permettant de détacher un terrain à bâtir du jardin affectent la valeur de la propriété. La proximité d’une exploitation agricole ou des règles particulières de protection du patrimoine architectural peuvent limiter la possibilité d’agrandir une maison. Une analyse juridique du bien est aussi opportune que l’appréciation de son état.
Les règles fiscales peuvent affecter les modalités du financement (prêt à taux 0, déduction du coût travaux…)
– La valeur verte : Elle correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien similaire. La valeur d’un logement est aussi déterminée par la qualité de son isolation !